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房地产市场营销论文属于什么性质(关于房地产市场营销的论文)

市场营销属于什么类别的专业?

市场营销的专业类别是属于工商管理类,其对应的学科门类为管理学。该专业是一门普通高等学校本科专业,是建立在经济科学、管理科学和现代信息技术等基础之上的一门交叉学科专业。

其是以满足顾客需求为出发点,探索企业如何满足市场需求,寻求经营之道与商业模式创新等市场规律。培养适应现代市场经济需要,具有人文精神、科学素养和诚信品质,掌握管理学、经济学、市场营销学的基本理论方法和市场营销专业技能人才。

市场营销专业的培养模式:

1、本科的本色+应用的特色。培养目标应定位于应用型的市场营销人才,使学生掌握基本的营销理论和方法,具有较强的应用知识能力、市场调查研究能力、营销策划能力、市场开拓与运作能力,同时培养学生的综合职业能力、创新能力,将来能够从事某个行业营销工作。

2、“3+1”人才培养模式。即前三年在校内完成理论教学和模拟实训等内容,最后一年进入企业完成课程设计、生产实习和毕业实习等综合实践训练,并针对顶岗实习中发现的企业营销问题完成案例分析报告,撰写毕业论文。

3、“433”教学模式。基于“课前师师互学—课堂师生研学—课后生生互学—课外创新创业实践”4个基础,通过“师师互动、师生互动、生生互动”3种途径,实现学生“情感重现、知识变现、能力呈现”3个目标。

以上内容参考 百度百科-市场营销

市场营销专业是属于人文社会科学类还是自然科学类!

市场营销专业是属于人文社会科学类,是属于管理学中的工商管理类。

市场营销专业毕业生可以从事市场调研、营销策划、广告策划、市场开发、营销管理、推销服务和教学科研等工作,也可在国内外高校及研究机构中继续深造。

还可以在工商、外贸、金融、保险、证券、旅游、房地产等企事业单位从事企业营销管理、客户资源管理、网络营销管理、营销诊断、市场调查和咨询等工作。

但是刚踏入社会选择私企的销售工作会比较好找些,一般国企外企虽然待遇和福利会好些,但是招人都只会招有经验的销售人员,对销售人员的聘用要求会很高,也会比较严格些,竞争也更激烈。

房地产营销管理论文

确定定价目标进行成本核算调查市场状况

综合分析影响定价因素选择定价策略和方法确定产品市场价格实施在房地产企业经营目标的基础上确定企业定价目标,这是定价工作的起点对房地产企业开发经营的产品成本费用进行核算了解市场需求状况和竞争者状况、发展趋势及其价格策略结合企业产品特点,综合分析影响定价的因素,进而研究价格实现的可行性依据内外条件和成本核算,选择定价策略和方法根据定价策略和方法以及价格最优原则确定本企业产品市场价格在销售中实施所定价格,并把信息及时反馈到以上阶段,进行价格调整

[④]项目定价的方法定价方法是企业为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制定的一个及本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多,但是企业在制定价格是主要考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。

产品成本规定了价格的最低基数,而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参考的参照系。

在实际定价过程中,企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常由成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和克比楼盘量化定价法三类。

1、成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心,是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本,然后加上一定的利润。成本导向定价主要是由成本加成定价法、目标利率定价法和售价加成定价法三种方法构成。

2、成本加成定价法

这是一种最简单的定价方法,就是在单位产品成本的基础上,加上一定的比例的于利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本,包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的,习惯上讲这种比例称为“几成”,因此这种方法被称为成本加成定价法。

它的计算公式为:单位产品的价格=单位产品成本*(1+加成率)其中,加成率为预期利润占产品成本的百分比3、目标收益定价法这种方法又称目标利润定价法,或投资收益率定价法。它是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算的方法。

其计算步骤如下:

(1)确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同方式。

(2)确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性,目标利润的计算也不同,其计算公式为:目标利润=总投资额*目标投资利润率目标利润=总成本*目标成本利润率目标利润=销售收入*目标销售利润率目标利润=资金平均占用率*目标资金利润率

(3)计算售价。售价=(总成本+目标利润)/预计销售量目标收益率评定法的优点是可以保证企业既定目标利润的实现。这种方法一般是用于在市场上具有一定影响力的企业、市场占有率较高或具有垄断性质的企业。

4、售价加成定价法这是一种以产品的最后售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品的售价。其计算公式为:单位产品售价=单位产品成本/(1-加成率)这种定价方法的优点是对于销售者来说,容易计算出商品销售的毛利率;而对于消费者来说,在售价相同的情况下,用这种方法计算出来的加成率较低,更容易接受。

以上几种成本定价方法的共同点是:均以产品成本为制定价格的基础,在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的它们对利润的确定方法略有差异。虽然较容易计算,但它们存在共同的缺点,即没有考虑市场需求和市场竞争情况

七、房地产销售渠道策略

房地产营销渠道是指房地产产品从生产者流向最终消费者所经过路线和所经营销单位结构形式的总和。主要有以下几种形式:

1)直接销售房地产的直接销售是指从房地产开发商直接销售给最终消费者。

2)间接渠道销售房地产企业利用中间商将产品供应给消费者,中间商介入交换活动,并专门承担商品流通职能。

销售渠道选择的原则:

1、效益原则

在确定销售渠道的时候首先要考虑效益。也就是说,能做到以最少的投入达到最大的效益。但是,也并不是可以会略掉其他因素,如一个企业要想要综合发展或强调发展它的营销部门的时候,可能在它的各种费用并不是最低的,但是为了培养一批营销人才为己所用就会对效益原则的权重放低。这时效益原则并不是企业考虑的首要因素,而发展战略成了企业首要的任务。

2、协同原则

精诚合作才能把工作做得更好,因为并不是每一个人都能做好每一项工作。在选择销售渠道的时候,我们一定要选择能够相互信任的。现代社会分工更细,不同的人掌握了不同的专业技能,要寻找那些能够跟自身团队进行良好沟通的专业公司对于任务的顺利实现及业务的发展都大有裨益。

3、可控制原则

在房地产销售当中,房地产开发商应当能够掌握主动权,当在发生紧急情况的时候才能够留有余地。可控制权应该适当应有,不然会破坏双方的合作程度以及产生信任危机以后将难以弥合。可控制原则是建立在相互信任的基础上的,不然将不能选择到合适的合作公司。

4、风险原则

房地产具有高风险高回报的特性。房地产的生产投入是相当高的,虽然国内建筑公司带资建设,但是,项目土地的取得、原住居民的动迁、拆迁费用、项目设计费、管理费用等都是房地产开发的成本,但是如果在开发的某一环节出现纰漏就会使项目处在很被动的地位。

5、素质原则

在选择中间商的时候我们通常要考虑中间商的素质,素质高的中间商能提供更加专业化的策划方案,使得销售的速度更快,企业的最终利益更大。

通常考虑中间商的素质有以下几方面:

1.实力素质,主要是考察中间商的资金及专业人员的数量和实力同时还将考虑到中间商人员的流动程度。

2.管理素质,主要是考察中间商的管理水平,及使用的管理方法。

3.信誉素质,主要是考察中间商所代理过的案例中有没有出现违约的情况。

4.经验素质,主要是考察中间商的专业人员的素质。

八、房地产促销策略

在市场竞争激励的条件下,房地产企业为取得营销活动的成功,不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品,而且需要采取适当的方式促进产品的销售。因此,促进销售也是营销人员将本企业及产品的信息通过各种方式传递给消费者和用户,促进其了解、信赖并购买本企业的产品,已达到扩大销售的目的。

促销的实质是房地产营销人员与消费者之间的沟通。长期以来,我国房地产行业呈现出典型的买方市场形势,房地产企业无需担心销售问题。因此,对于促销这一工作,无论是在思想认识上、促销人员力量配套上以及建立和健全各种机制上,都十分欠缺。

促销一般可以起到三方面的作用:

1、传递消息、沟通情报在进行促销的时候很多采用了降低售价或者提供其他更多的优惠措施以吸引消费者,引起人们的注意,这样人们会自觉不自觉地向他们的亲友传递这样的一些消息,从而达到加大宣传的目的。通过促销,能吸引更多的消费者到达楼盘所在地进行实地参观考察,这样,销售工作达到双向沟通。

2、突出产品特点,树立企业形象进行促销的商品通常在楼盘中是比较优秀的或者是比较有特点的,而我们在进行促销的时候将会着重宣传这样一种特点,这样的话就能够在消费者的心目中加深印象。

3、诱导需求、扩大销售企业进行促销就是拿出一些优惠条件,刺激那些想买又不想买的消费者,促使他们下定决心购买。通常进行促销不能单纯的采用一种方法,在很多企业中会使用几种促销方式同时进行或者组合进行实用。往往企业会根据企业自身的情况进行一些创新。

市场营销学的学科性质是什么?

性质:市场营销学是一门建立在经济科学、行为科学、现代管理理论基础上的应用学科。经济管理类性质。《市场营销学》是管理类专业必修课。

市场营销学的研究对象“应当是以消费者需求为中心的市场营销关系、市场营销规律及市场营销策略”。研究企业的市场营销活动并为企业的营销管理服务,这是本学科的基本立足点,是本学科存在和发展的基础。

市场营销学要研究的中心问题,是企业的营销管理,即在买方市场条件下,营销者如何适应其营销环境,捕捉市场机会,设计、生产试销对路的产品或劳务,并在最适当的时间和地点,以最适当的价格、最灵活的方式,将其送到消费者或用户手中,从而获得赢利。

扩展资料

1) 研究市场营销管理的基本理论

市场营销管理学首先逻辑清晰的阐释学科性质、研究对象和方法体系,进而研究在市场经济发展的不同时期市场营销理论的发展与变革,以及适应各个发展阶段占主导地位、对企业市场营销实践产生重大影响的市场营销观念的变革。包括生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念、社会营销观念、大市场营销观念和全球市场营销观念的发展。

(2) 研究企业的战略计划过程

战略计划是对企业各主要活动的战略性盈利潜力的评估,以决策企业将保持哪些主要的业务和进入哪些新的业务领域,即决策企业的业务领域和投资方向,使企业进入有发展前景的业务领域。

参考资料来源:百度百科-市场营销学

房地产销售论文

我这里有个房地产销售培训全集 希望能给你带来帮助

第一章 房地产基础知识培训

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:

a) 土地

b) 建筑物及地上附着物

c) 房地产物权

注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

▲房地产业与建筑业的区别

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。

▲房产、地产两者间的关系及差异

房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括

2 房地产销售培训全集(终极)

几个方面:

a) 实物形态上看,房产与地产密不可分;

b) 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;

c) 从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的。

差异包括几个方面:

a) 二者属性不同;

b) 二者增值规律不同;

c) 权属性质不同;

d) 二者价格构成不同。

二、房地产的特征

▲房地产的自然特征

a) 位置的固定性;

b) 使用的耐久性;

c) 资源的有限性;

d) 物业的差异性。

▲房地产的经济特征

a) 生产周期

b) 资金密集性

c) 相互影响性

d) 易受政策限制性

e) 房地产的增值性

注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分—–土地。

三、房地产的类型

按用途划分:

a) 居住房地产

b) 商业房地产

c) 旅游房地产

d) 工业房地产

e) 农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定:

低层住宅为1-3层

多层住宅为4-6层

 小高层住宅为7-11层

中高层住宅为12-16层

 16层以上为高层住宅

房地产土地的使用年限是如何确定的?

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

三、房屋建筑结构分类标准

类 型 内 容

编号 名称

1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。

2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造

5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

四、房地产专业名词

1、常用名词(阴影部分应重点掌握)

◆五证:a.建设用地规划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程开工证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;

◆两书:a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》;

◆房地产证:是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证;

◆房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场;

◆一级市场:是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;

◆二级市场:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;

◆三级市场:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;

◆房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;

◆土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。政

3

府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;

◆三通一平:是指水通、电通、路通及场地平整;

◆七通一平:是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;

◆红线图:又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;

◆总用地面积:经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积;

◆建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;

◆总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;

◆容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)

◆建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。

◆建筑覆盖率(建筑密度):建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如:在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉)

◆绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;(如:在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)

◆绿化覆盖率:建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;

◆房屋销售面积:房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和;

◆套内建筑面积:房屋按单元计算的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积;

◆套内使用面积:指室内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积,使用面积的计算应符合以规定:

A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;

B、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;

C、 非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;

D、 住宅使用面积包括:卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积:各产权主共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积;

◆实用面积:它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额;

◆层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;

◆公摊面积 :商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

◆得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 :道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线 :道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关 :玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型,基础设施提供业主最基本的健康生活需求,

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可让人免费使用;超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求,势必会形同虚设;如降低物业管理费,将影响房产的整体品质。会所的设置,还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务,不对外开放,保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所,会所也给业主提供了良好的社交场所。

◆入伙是指业主领取钥匙,接房入住。

◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

(1)国有土地使用权出让;

(2)土地使用权转让,包括出售、赠予、交换;

(3)房屋买卖;

(4)房屋赠予。

2、房子的种类

◆安居房指实施国家”安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权,对该房屋占用范围内的土地拥有使用权,产权人对这两项权利享有占有。使用,收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅,它是指国家(中央政府或地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,公有住宅主要由本地政府建设,负责向本市居民出租出售:由企事业单位建设的住宅,向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别:成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设,取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅。

五、房地产面积的测算

1、 计算全部建筑面积有哪些?

1) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

4) 楼梯间、电梯(观井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5) 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。

6) 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8) 与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

9) 建筑间永久性的封闭架空通廊,按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

11) 有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

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15) 有伸缩的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些?

1) 有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2) 独立柱在雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3) 未封闭的阳台,按其水平投影面积一半计算面积。

4) 建筑物外有顶盖,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5) 建筑物间有顶盖的架空通廊,按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1) 空出房屋墙面构件、艺术装饰,如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2) 检修、消防等室外爬梯。

3) 没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台(露台)、游泳池等。

4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线等。

5) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

6) 建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊?

应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不能分摊?

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

第二章 市场调研

一、房地产市场调研的含义

房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。

二、房地产市场调研的重要性

a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提;

b) 是销售稳定和提高的基础;

c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法;

d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。

三、市场调研的内容

1.地段(地点、交通、环境等)

2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等)

3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等)

4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等)

5.面积与户型(面积与户型配比情况)

6. 周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等)

7. 价格(起价、均价、最高价)

8. 推广策略(现场促销方式、广告推广方式)

9. 销售情况(销售率等)

10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等)

11.客户群体(客户群体分布情况)

12.楼盘优、劣势等

四、调研方法

1.网络调查法

通过电脑网络进行一些基本资料收集,了解楼盘的概况。

2.电话调查法

直接打电话到售楼处,电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。

3.亲临现场调查法

亲临现场调查法可采用以下几种方法:

1) 扮客户买房:优点—-可以从销售人员口中获得有效信息;缺点—-不够详细,只能针对小范围了解数据,如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行,反而无法获得调研表需要填写的内容。

2) 以同行身份直接调研获取相关数据:优点—-以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点—–内容虽然详细,但不够真实,实质性的数据无法获得。

3) 以同行身份去买房:同行也要买房,抱着确实要买房的心态去踩盘(切记:态度一定要好)你会收到意想不到的效果,而且可以间隔性地去调研。优点—–可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况,让售楼员感觉你是准客户时,你会得到楼盘的真实有效的信息。

房地产市场营销与策划专业是属于工程经济类专业吗?

不属于 个人认为 工程经济类首先属于工科范围 营销策划偏重于管理和文科类 注重创意和思维

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