富沃多
和创业者一起成长

轻资产公司怎么运营(轻资产运营模式的公司有哪些)

商业地产“轻资产”怎么“玩”

开发商向轻资产转型的3大模式

从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断,商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式:

【模式1】以运营商为核心的“万达模式”

这种模式在欧美商业地产非常盛行。如RTM创格奥特莱斯(北京)商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位,用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。

作为中国最大的商业地产商,万达早期的模式,是一方面低成本获取土地,一方面用销售物业回流的现金,来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。 

【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”

铁狮门通过合资基金模式,铁狮门不仅实现了加速扩张,而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入,却分享项目40%以上的收益。

铁狮门基金的运作,分别由其澳大利亚子公司(Tishman

Speyer Australia)和总部的全球投资组合管理部(Global Portflio

Management)完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发行管理工作,后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。

铁狮门基金运作模式

TSOF所有权结构

【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”

凯德的模式是,将投资开发或收购的项目,打包装入私募基金或者信托基金,自己持有该基金部分股权,另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后,以REITs的方式退出,从而进行循环投资。国内标杆房企中,万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

凯德运作模式

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育,再到REITs的价值变现和稳定收益,凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程,凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道,这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

凯德商用的全业务链条

三、商业地产实现轻资产的4大途径

从提升企业资产流动性,进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展,提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言,商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。

商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析

1、售后回租方式最现实

售后回租是工业企业常用的一种融资方式,类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款,只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外,还可以将该固定资产移出表外,在回租期限内不再提取固定资产折旧,改善企业的资产流动性,提升流动比率并迅速提升经营绩效。

正因为如此,售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外,还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价,其核心价值就在于将固定资产移出表外,使公司资产变得更轻,流动性更好。

虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区,但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一,售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差,往往在以散售形式进行,且在预售商铺时承诺了过高的回报条件,在回租期满时常常不能履约回购,引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。

如果单单从融资的角度而言,营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行,资金成本比售后回租的租金水平更低,期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下,商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件,仍然计入企业的固定资产科目,无法将之移出表外。而售后回租的融资方式,因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移,将之完全移出了表外,从而实现了企业的轻资产化。

正因为如此,售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下,售后回租是最现实的方式。

2、利用REITs实现轻资产化

实际上,我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比,使得租金收入通常只有2-5%,难以覆盖同期银行贷款利率,在基本的商业逻辑上难以成立,不大能够支持REITs的实现。

REITs的两种形式

3、以商业信托实现轻资产化

商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表,是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。

在这种金融工具支持下,开发商可以实现“轻资产+重经营”,实现“小股操盘”,而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题,实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具,与REITs类似,但又比REITs具有较高的灵活性,可以说是REITs的升级版。

商业信托的特征

4、以合作开发来实现轻资产化发展

在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下,合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。

万科/万达的合作开发模式

上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式,将走上“轻重并举”的发展道路。

四、发展轻资产要注意的4点

1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金,凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题,而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;

2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs,后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益;

3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合,提升整体的投资回报水平;

4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期,从而规避风险,实现低买高卖,以提高整体投资回报率。

五、总结

重资产抑或轻资产运营,是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择,不存在孰优孰劣的问题,甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。

飙马商业地产认为,无论是重资产还是轻资产发展模式,其发展都需要一定的时间和资本投入,而轻资产模式财务杠杆率更高,可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈,获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟,商业地产商应逐步搭建REITs平台,前端整合金融资源,后端提升运营能力,同时坚持风险底线,避免铁狮门的悲剧,实现快速稳健的发展。

在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下,财富观与企业理念也在与时俱进,资产的内涵与外延也在不断发展变化,而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。

都在说重资产不行了,公司应该要轻资产运行,轻资产究竟该啷个弄?

轻资产就是投诉少一些呗,现在很多公司都是轻资产,公司小,投入少,流动资金小,快速结账,让资金尽快的流动起来,就是轻资产运行,总资产就是投入很多,很多钱都被货压着了,现在很少有这样的公司的,都是轻资产运行。

什么是轻资产

轻资产(Asset-light)又称轻资产运营模式,是指企业紧紧抓住自己的核心业务,而将非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。

用有限资产,获取最大收益,是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下,“变轻”不仅仅是一种选择,也是一种必然。在轻资产模式中,企业紧紧抓住自己的核心价值,而将非核心业务,例如物流、生产等外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略,是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。

在2012年的AllThingsD的D10会议上,Mary Meeker在KPCB上提出今年互联网的关键词是“轻资产”,简单的说,就是如何利用mobile service来逐渐替代复杂、累赘的日常生活服务,让我们轻松生活在云端。

扩展资料

轻资产行业

一、第一类轻资产公司名叫 “类金融公司 ”,典型企业:沃尔玛、国美、阿里巴巴。这些企业的特点是经营性现金流很丰富,尽管许多钱是供应商的或用户的,但是现金流强大让这类企业有很强的复制能力,复制能力又产生了规模效应和正反馈,低成本将顾客牢牢吸引在身边。

二、第二类轻资产公司名叫 “知识产权为主型 ”公司,典型企业微软、默克制药、同仁堂,可口可乐凭借配方权勉强也归为这类公司。知识产权就是印钞机,微软的例子不用说了,巴菲特最走眼的就是没买微软,知识产权就是巴菲特说的特许经营权,构筑了竞争中难以逾越的门槛,而且本小利大,企业资产成倍增长。

三、第三类轻资产公司名叫 “增值型基础网络公司 ”,典型企业中国移动。电网企业是重资产公司,中国移动也疑似重资产公司,但未来移动电讯增值业务发展的空间很大,运营商可以整合各种应用在一个平台。

三、第四类轻资产公司名叫 “品牌型轻资产公司 ”,典型公司耐克、PPG、橡树国际、巨人集团、苹果公司。 “品牌型轻资产公司 ”画虎不成反类犬也,但这种经营模式我相信今后会用在汽车行业、家电行业等许多行业,其通用性很大。

参考资料来源:百度百科-轻资产

参考资料来源:百度百科-轻资产公司

轻资产运营的优势

1.降低生产成本

这是轻资产运营最显著的优点。企业将一些重资产环节如技术含量较低的产品、零部件的生产转移给更有成本优势的公司生产,这样不仅节约了大量的基建、设备投资,而且节约了大量的人工费用,极大地降低了生产成本。美国外包协会的统计表明,外包协议使得企业成本减少9%。著名的耐克公司,它的所有产品都不是自己生产制造的,而是全部外包给具有劳动力成本优势的东南亚等地的发展中国家的生产厂家。

2.降低行业进入的门槛,为企业提供低风险快速扩张和跨越式发展的可能

传统的运营模式,企业要经历从开发、建设生产线、生产、市场推广等漫长的成长过程,还要面对资金紧张的困难。轻资产运营通过将部分环节转移出去,利用合作伙伴的相关经验和资金,大大缩短了企业被市场接受的过程,也减少了资金占用。这方面,国内企业中比较典型的是蒙牛。蒙牛从1998年成立,刚进入市场时销售额在全国同行业排名第1116位,到2002年全国同行业排名第4位,四年的时间以1947.31%的成长速度奇迹般长大,其中一个重要的原因就是实施了轻资产运营战略。

3.专注于核心业务,有利于提高企业的核心竞争力

企业的发展更大程度上取决于其核心业务的成败。轻资产运营企业通过整合企业内外各种资源将一些很难形成明显竞争力的环节外包,将企业的资金和精力集中于核心业务,如核心技术研发、品牌提升、市场拓展等,从而极大地提升本企业的核心竞争力,使企业在激烈的市场竞争中更长久地立于不败之地。由于将生产外包,耐克公司能够将所有人、财、物集中起来,然后全部投入到产品设计和市场营销这两大部门当中去,使产品设计和品牌营销成为公司的两大核心竞争力。

4.提高品牌附加值

轻资产运营企业把精力集中在产品开发、市场而不是制造上,塑造良好的品牌形象,使品牌成为承诺,成为保险,从而大大提高品牌附加值。尤其在一些产品同质化的行业,想要提高产品的附加值,产品本身已无太多文章可做,必须在品牌概念、品牌形象建设上下功夫。耐克公司的品牌经营为其赢得了高额的附加值,从1992年到1998年,公司的股东获得了超过30%的股本收益。

5.与合作伙伴分担风险

轻资产运营企业将制造或非核心技术的研发外包,可以与合作伙伴共同分担风险,使企业更有柔性,更能适应外部环境的变化。IBM公司和东大阿尔派之间的战略合作伙伴关系就是一个很好的例子。1997年,IBM和东大阿尔派签约建立全球战略合作伙伴关系,由IBM向东大阿尔派提供中间件,东大阿尔派在此基础上开发一系列应用软件产品,既实现成果共享,又实现了风险共担。

6.提高组织结构的灵活性

企业“大而全”,将使管理链过长,信息传递成本和管理成本上升,并且不容易适应变化多端的市场。通过将部分非核心部门转移出去或精简,可以大大提高企业组织结构的灵活性。在美国微软公司全球的3万余名雇员中,有超过一半的雇员是从事软件开发的,l万人左右做市场和销售工作,另有4000人左右从事财务、人事、办公室管理和物流管理工作。其他业务和资源全部通过业务外包与采购获得。

轻资产创业有哪些项目?

轻资产创业项目:

1.类金融公司

类金融公司主要的职能,就是融资、投资、拍卖等跟资金运转有关系的项目,从事这类项目的轻资产创业,需要有较高的金融行业的专业素养。

2.知识产权为主型的公司

以知识产权为主型的公司,主要的盈利的方向就是知识产权和品牌,比如,我们常听到的凭借配方权经营的可口可乐公司,这种类型的公司,都属于轻资产公司!

3.增值型基础网络公司

以中国移动为例的电信公司,主要的盈利方向,就是各种的增值服务,未来移动电讯增值业务发展的空间很大,运营商可以整合各种应用在一个平台。

4.品牌型轻资产公司

品牌本身就属于公司的轻资产,而很多品牌采用了无限加盟授权的形式来经营,而自己不从事真正的生产,这就属于品牌型轻资产公司,比如南极人!

轻”资产模式 什么是重资产什么是轻资产

1、重资产,经济学术语,指的是企业所持有的,例如写字楼、厂房、原材料、机械设备等有形的、固定的资产。 重资产公司指以较大的资金投入,获得较少的利润回报,利润率较低。产品更新后需要更新生产线,资产折旧率高,如大多数机械制造企业。

2、轻资产,属于无形的资产,相对于占用了大量资金的重资产而言,企业的经验、规范的流程管理、治理制度、品牌、客户关系、人力资源、企业文化等无形资产占用资金比较少,轻便灵活,此类资产被称为轻资产。轻资产公司指以较少的资金投入,获得较大的利润回报,利润率较高,以达到利润最大化。

温馨提示:以上内容仅供参考。

应答时间:2021-09-09,最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

[平安银行我知道]想要知道更多?快来看“平安银行我知道”吧~

版权声明:本站文章及图片来自互联网及其他公众平台,版权归原作者,如有侵权请联系我们删除!
本文链接:https://www.fowodo.com/52040.html

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址